Odszkodowanie za zmniejszenie dostępu do światła

Jesteś właścicielem słonecznego mieszkania lub domu z ładnie nasłonecznionym ogrodem… i któregoś dnia odkrywasz, że w bliskim sąsiedztwie powstanie nowy budynek. Nic nie poradzisz i musisz pogodzić się z tym, że przez kilka najbliższych miesięcy obok ciebie będzie budowa. Masz nadzieję, że jak każda, w końcu zakończy się i wszystko wróci do dnia, w którym ponownie będziesz mógł cieszyć się z uroków posiadanej nieruchomości. Niestety okazuje się, że sąsiednia budowla dosłownie cieniem kładzie się na twój dom.

 

Zacienienie zmniejsza walory użytkowe nieruchomości, co może stanowić obiektywną, mającą finansowy wymiar szkodę. W takiej sytuacji istnieje możliwość dochodzenia odszkodowania z tego tytułu. Jeżeli obok istniejącego budynku na sąsiedniej działce wzniesiono kolejny, który zmniejszył dostęp do światła, jego właściciel może domagać się odszkodowania za obniżenie wartości tej nieruchomości. Uprawnienie to można wyprowadzić z treści artykułu 144 kodeksu cywilnego, który wskazuje na zasady korzystania z nieruchomości, które nie są nieograniczone. Każdy właściciel nieruchomości jest ograniczony zakazem podejmowania działań, które będą zakłócały ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Do takich działań należy także immisja pośrednia polegająca na tamowaniu przenikania światła czy powietrza na nieruchomość sąsiednią.

Potwierdza to Sąd Najwyższy w wyroku z 17 grudnia 2008 r. (I CSK 191/08), zgodnie z którym nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego może prowadzić do takich skutków przez uniemożliwienie pełnego wykorzystania lokalu także w zakresie np. wykorzystania nasłonecznienia jako źródła ciepła, hodowli roślin, korzystania z balkonu itp. Z kolei tego rodzaju ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela.