Niewłaściwym jest utożsamianie klauzuli wyłączności z zakazem samodzielnej sprzedaży nieruchomości przez jej właściciela – klienta pośrednika.
Umowa pośrednictwa zbycia nieruchomości z klauzulą wyłączności jest umową, której istotą jest wyłączność pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości, a nie wyłączność sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że klient (zamawiający usługę pośrednictwa) zobowiązuje się nie korzystać z usług innych pośredników. Nie oznacza to jednak wyłączenia możliwości zawarcia przez niego samodzielnie umowy sprzedaży, bez udziału pośrednika.
W rezultacie, klauzula wyłączności nie uprawnia do żądania wynagrodzenia, gdy do zawarcia umowy sprzedaży doszło na skutek własnych działań właściciela nieruchomości, niezwiązanych z czynnościami pośrednika. W przeciwnym razie oznaczałoby to przyznanie pośrednikowi korzyści za rezultat osiągnięty przez drugą stronę i oznaczałoby obciążenie obowiązkiem zapłaty klienta za czynności, które sam wykonał.
Prawo do wynagrodzenia pośrednik nabywa tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki, doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy. „Decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23.11.2004 r., I CK 270/04, LEX nr 339711). Przy czym ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku.
Podsumowując, klauzula wyłączności w umowie pośrednictwa zbycia nieruchomości nie uprawnia pośrednika do otrzymania wynagrodzenia zawsze w przypadku sprzedaży nieruchomości, niezależnie od tego, czy faktycznie skojarzył on strony transakcji, ale wprowadza gwarancję, że przy zbyciu nieruchomości będzie pośredniczył tylko on, nie inny pośrednik.
Orzecznictwo:
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 2004 roku, I CK 270/04,
wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 30 kwietnia 2009 r., I ACa 249/09.
wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 29 września 2015 r., I C 835/15