Jedna z dzierżoniowskich wspólnot mieszkaniowych wezwała swojego członka do podpisania umowy najmu zajmowanego przez niego pomieszczenia na strychu. Wspólnota mieszkaniowa w piśmie wskazywała, że zajmowane dodatkowe pomieszczenie gospodarcze na strychu stanowi część wspólną nieruchomości, która użytkowana jest przez wezwanego bez tytułu prawnego. Z uwagi na brak odpowiedzi, wspólnota mieszkaniowa wystąpiła do sądu z pozwem o eksmisję z lokalu użytkowego.
Wspólnota mieszkaniowa swoje roszczenie wywiodła z art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Pozwany podczas rozprawy nie zaprzeczył, że korzysta z wydzielonego pomieszczenia na strychu. Potwierdził również, że pozostali członkowie wspólnoty nie korzystają z tego pomieszczenia. W toku procesu, w oparciu o zapisy ksiąg wieczystych, także sąd potwierdził stan prawny pomieszczenia. Faktycznie, stanowi ono część wspólną nieruchomości. To, że wyłącznie pozwany korzystał z tego pomieszczenia nie zmienił tego charakteru.
Quoad usum
Utrwalony od wielu lat sposób korzystania przez członków wspólnoty z części wspólnych zdaniem sądu świadczy o dokonaniu podziału nieruchomości do korzystania (użytkowania), który w doktrynie określany jest jako podział quoad usum. Podział ten polega na wydzieleniu części nieruchomości do wyłącznego korzystania poszczególnym współwłaścicielom.
Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują szczególnej formy w jakiej powinien zostać dokonany podział quoad usum. Oznacza to, że może podział być dokonany także w sposób dorozumiany poprzez faktyczne ograniczenie się w korzystaniu przez poszczególnych współwłaścicieli do określonych części nieruchomości.
Sąd zwrócił uwagę, że podstawa prawna, którą wskazała wspólnota mieszkaniowa, daje jej uprawnienie do żądania eksmisji z lokalu użytkowego, jednak wskazał, że roszczenie to jest ograniczone. Ograniczeniem tym jest krąg osób, wobec których można skutecznie formułować to żądanie. Po pierwsze, aby powołać się na ten przepis niezbędne jest posiadanie statusu właściciela oraz fakt, że nie włada on swoją rzeczą, po drugie należy wykazać, że daną rzeczą włada do tego osoba nieuprawniona
Uprawnienie współwłaściciela
Zgodnie z art. 12 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Dodatkowo przepis art. 206 k.c. stanowi, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, w jakim daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
W oparciu o te przepisy sąd oddalił powództwo wskazując, że pozwany jako współwłaściciel miał uprawnienie do korzystania z nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa nie miała uprawnienia, aby żądać od współwłaściciela wydania i opróżnienia tego pomieszczenia, skoro pozwany – współwłaściciel ma prawo z niego korzystać.
Zakres korzystania z części wspólnej wcale nie musi odpowiadać wielkości udziału we własności. To jaki jest zakres korzystania z części wspólnych powinien decydować jedynie sposób, który w konkretnych okolicznościach daje pogodzić się ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Ochrona petytoryjna
Z drugiej strony, gdyby nie dorozumiany podział quad usum, pozwany nie mógłby zabraniać pozostałym członkom wspólnoty do korzystania z pomieszczenia, które jest częścią wspólną. W razie gdyby do tego doszło, to wspólnocie przysługiwałoby nie roszczenie o eksmisję z lokalu, a o roszczenie oparte o tak zwaną ochronę petytoryjną.
Wyrok Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie z dnia 15 grudnia 2016 r. Sygn. akt I C 961/16