Wynajmujący lokal zainwestował swoje środki w poprawę jego standardu. Planował przez długie lata prowadzić w wynajmowanym lokalu działalność gospodarczą. Niestety, zmiana koniunktury sprawiła, że został zmuszony zamknąć działalność i wypowiedzieć umowę najmu. Co z nakładami, które poczynił, aby podwyższyć standard najmowanego lokalu – czy przysługuje mu zwrot poniesionych nakładów od właściciela lokalu? Czy właściciel ma obowiązek zapłaty na rzecz wynajmującego?
Zasada kodeksowa – rozróżnienie nakładów koniecznych i ulepszeń.
Rozróżnienie tych pojęć wydaje się konieczne. Ma bowiem ono kluczowe znaczenie dla dalszych rozważań. Nakładem koniecznym jest drobna naprawa, jak np. odmalowanie lokalu w celu odświeżenia oraz wszystko to, co jest niezbędne do utrzymania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku, np. montaż brakującej umywalki. Innymi słowy nakłady koniecznej to nakłady, bez których najmowany lokal traci swoją umówioną funkcję użytkową. Zasadą jest, że nakłady konieczne obciążają wynajmującego, a nie najemcę.
Ulepszeniem zaś, jest taka inwestycja wynajmującego, która nie jest konieczna. Zwiększa jednak ona użyteczność wynajmowanego lokalu lub też zwiększa jego wartość (np. remont sanitariatów zwiększający ich estetykę i komfort korzystania). Tu zasadą jest, że nakłady na ulepszenia obciążają najemcę, a nie wynajmującego.
Przywołane zasady mają swoje źródło w art. 676 k.c., który brzmi: „Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.”
Następstwem tego przepisu jest również prawo wyboru dla wynajmującego czy zwrócić najmującemu poniesione nakłady i zatrzymać dokonane przez najmującego ulepszenia, czy też zażądać od najmującego przywrócenia do stanu poprzedniego.
Zmiana zasad kodeksowych na umowne.
Jednak uwaga – charakter przywołanego przepisu nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego. Art. 676 k.c. ma tak zwany charakter dyspozytywny. Oznacza to, że wynajmujący z najemcą mogą w drodze umownej wprowadzić inne zasady, niż te, które wynikają z zasad kodeksowych.
W szczególności w interesie wynajmującego wydaje się niezbędne, aby w umowie najmu znalazł się zapis, aby dokonywanie jakichkolwiek nakładów przez najemcę wymagało uzyskania zgody wynajmującego. Brak takiego zastrzeżenia sprowadza na wynajmującego ryzyko, że po zakończeniu umowy najmu najemca może zwrócić się do wynajmującego z żądaniem zwrotu poniesionych nakładów.
Dlatego też, jeżeli umowa najmu ograniczyła się jedynie do szablonowych zapisów i nie zawierała jednoznacznie sprecyzowanej kwestii rozliczeń ulepszeń, to prawdopodobnie wynajmujący będzie zmuszony dokonać wyboru – zwrócić najemcy poniesione nakłady na dokonane ulepszenia, czy też zażądać przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego.