W dniu podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości kupujący uiścił do rąk sprzedającego zadatek na poczet nabycia nieruchomości w kwocie 50.000 zł. Pomimo zawartej umowy przedwstępnej nie doszło do transakcji kupna-sprzedaży, bowiem kupujący nie otrzymał kredytu na zakup nieruchomości. W umowie przedwstępnej strony ustaliły zapis, że w razie niewykonania umowy z powodu niebędącego winą żadnej ze stron, sprzedający zwróci kupującemu zadatek. W oparciu o ten zapis kupujący zwrócił się do sprzedającego o zwrot wpłaconego zadatku, jednak sprzedający odmówił jego zwrotu.
Sprzedający uzasadniał odmowę zwrotu zadatku wskazując, że kupujący ponosi winę za brak zawarcia umowy przyrzeczonej, wobec czego odstąpił od umowy przedwstępnej i oświadczył, że zatrzymuje otrzymany zadatek. Sprzedający wskazał, że w zawartej umowie przedwstępnej nie zostało zastrzeżone, że w przypadku otrzymania przez kupującego odmownej decyzji kredytowej zajdą okoliczności uzasadniające zwrot wpłaconego zadatku. Sprzedający przyjął, iż niewykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości na skutek braku otrzymania stosownego kredytu nie było okolicznością niezawinioną. Zdaniem sprzedającego kupujący przed zawarciem umowy przedwstępnej mógł ustalić swoją sytuację finansową i zdolność kredytową. Mógł też zapewnić sobie finansowanie transakcji bądź z własnych środków czy też pożyczki.
Kupujący przed zawarciem umowy przedwstępnej przy okazji chęci zakupu innej nieruchomości ustalał swoją zdolność kredytową w banku i uzyskał informację, że takową posiada. Mając tak pozytywną informację z banku zdecydował się na podpisanie umowy przedwstępnej, po czym rozpoczął kompletowanie dokumentacji niezbędnej do uzyskania kredytu. Sprzedający przy podpisywaniu umowy przedwstępnej wiedział o tym, że transakcja ma zostać sfinalizowana ze środków pochodzących z kredytu.
Ostatecznie jednak kupujący otrzymał odmowę udzielenia kredytu, o czym pisemnie powiadomił sprzedającego. Umowa przyrzeczona nie została zawarta a pobrany przez sprzedającego zadatek nie został kupującemu zwrócony.
Sąd Rejonowy przyjął, że przed podpisaniem umowy przedwstępnej postępowanie kupującego było zgodne z ogólnie wymaganym postępowaniem zmierzającym do złożenia wniosku kredytowego, w szczególności, że miał pozytywną informację na temat swojej zdolności kredytowej. Zdaniem Sądu kwestia rozpatrzenia wniosku kredytowego przez bank była niewiadomą, stąd nie przychylił się do stanowiska sprzedającego, jakoby nieotrzymanie przez kupującego kredytu było przez niego zawinione.
Sprzedający zaskarżył wyrok Sądu Rejonowego apelacją. Sąd II instancji nie miał wątpliwości, że kupujący podpisując umowę przedwstępną zobowiązał się do zgromadzenie w ustalonym przez strony terminie środków pieniężnych, od których uzależnione było zawarcie umowy przyrzeczonej. Zgodnie z art. 394 k.c. w razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Postanowienia zawartej umowy przedwstępnej powielały ten artykuł i nie zawierały żadnych dodatkowych ustaleń, które wykraczały poza ustawową regulację zadatku. Co istotne, umowa przedwstępna nie zawierała odniesień do decyzji kredytowej banku. W szczególności umowa nie zawierała ustaleń, że nieuzyskanie przez kupującego kredytu miałoby być poczytywane jako okoliczność od niego niezależna i przez niego niezawiniona.
Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że kupujący nie wykazał, by jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej podjął jakiekolwiek działania zmierzające do ustalenia swojej zdolności kredytowej pod kątem zakupu należącej do pozwanego nieruchomości. Co prawda wskazywał, że rozpoznawał swoją zdolność kredytową na sfinansowanie przez bank zakupu domu, jednak nie wykazał aby upewniał się, że kredyt otrzyma. Co więcej, w toku postepowania Sąd ustalił, że kupujący starał się o kredyt tylko w jednym banku, a w dwóch pozostałych, zasięgnął jedynie ustnej informacji, bowiem nie posiadał środków na pokrycie kosztów wyceny nieruchomości. Zrezygnował więc z ubiegania się o kredyt w innych bankach. Sąd podkreślił także, że na etapie planowania inwestycji przed podpisaniem umowy przedwstępnej powinien uzyskać z banku promesę udzielenia kredytu bądź ewentualnie zastrzec w umowie przedwstępnej, że w przypadku niekorzystnej decyzji kredytowej, nie będzie ponosił odpowiedzialności za niezawarcie umowy przyrzeczonej. To, że kupujący o to nie zadbał, w ocenie Sądu należy rozpatrywać wręcz w kategoriach niedbalstwa lub lekkomyślności.
Sąd II instancji uznał, że sprzedający miał prawo zatrzymać otrzymany od kupującego zadatek w kwocie 50.000 zł.
Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 25 listopada 2016 r. IV Ca 575/16